۲-۲-۲- مدیریت شهری
مدیریت عبارت است از فرآیند طراحی و نگهداری از محیطی که در آن افراد به صورت گروهی با یکدیگر کار می کنند و اهدف خود را به شیوه موثری محقق می سازند. این تعریف را می توان برای سکونتگاه های انسانی و شهرها نیز به کار گرفت؛ زیرا در آنها سازمان های شهری مختلف در سطوح سازمانی متفاوتی وجود دارند و جهت دستیابی به اهداف سازمانی خود به صورت سلسله مراتبی (سطوح محلی، منطقه ای و ملی) با یکدیگر تشریک مساعی دارند و در هریک از این سازمان ها افراد برای دستیابی به اهداف ذکر شده با یکدیگر همکاری می کنند؛ بنابراین مدیریت شهری نه تنها در بر گیرنده مدیریت سازمان ها و مجموعه های شهری است، بلکه مدیریت امور مرتبط به فرآیندهای توسعه و کارکرد شهری را نیز در سطوح سازمانی مختلف شامل می شود. تعریف دقیقی از مدیریت شهری وجود ندارد و مشخص نیست که این مفهوم یک هدف، فرآیند یا ساختار است. در ابتدا این مفهوم به معنای توزیع منابع و بکارگیری قدرت بوده است. در این حالت، مدیریت شهری در واقع فصل مشترکی میان بوروکراسی به عنوان مرجع قانونی توزیع منابع و جامعه ی محتاج این منابع از طریق زیربناها و خدمات تلقی می شد. در این زمان تاکید مدیریت شهری بر امر تصمیم گیری بوده است. در این زمینه، ویلیامز (۱۹۷۸) تلاش کرده تا تعریفی از مدیریت شهری ارائه نماید. از دیدگاه وی مدیریت شهری یک بستر تئوریک یا یک دیدگاه نیست، بلکه چهارچوبی برای بررسی است. او مدیریت شهری را مرتبط با ارتباطات و قدرت، ماهیت شهر و ساختار اقتصادی- اجتماعی آن می داند ( کاظمیان و همکاران، ۱۳۹۲: ۳۸۳-۳۸۴).
پنج موضوع بسیار مهم مدیریت شهری عبارتند از: تامین اعتبار شهرداری ها، مسکن شهری، خدمات و امکانات اصلی، سیستم های اطلاعات شهری، بخش غیر رسمی شهری و قابلیت های نهادی شهر شامل نقش شهرداری ها. در واقع موضوع اصلی مدیریت شهری عبارت است از: شهر، مناطق شهری و اجتماعی درون شهری و ماموریت آن درک کلان و جامع از فرآیندهای رشد و توسعه اقتصاد شهری، توسعه اجتماعی و زیست محیطی از منظرهای مختلف سیاسی، فرهنگی، اقتصادی و زیست محیطی برای حل مشکلات و ارتقای کیفیت زیستی و توسعه پایدار شهر در سطوح محلی، منطقه ای و ملی است (کاظمیان و همکاران، ۱۳۹۲: ۲۶).
۱-۲-۲-۲- مدیریت شهری در ایران
محیط کلان مدیریت شهری در ایران را می توان در قالب نهاد ها و کنشگران موثر بر آن ترسیم کرد. با توجه به حیطه مسئولیت، اهداف و ماهیت کنشگران آنها، به پنج دسته ی نهاد های حکومتی- دولتی، نهاد های حکومتی – عمومی، نها های غیر دولتی، نهاد های بخش خصوصی و نهاد های بین المللی قابل تقسیم هستند (کاظمیان و همکاران،۱۳۹۲: ۸۷). شهرداری ها در ایران از زمره سازمان های حکومتی عمومی محسوب می شوند.
آنچه در حال حاضر به عنوان اهداف و وظایف مدیریت شهری می توان بر شمرد، با آنچه از قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران قابل برداشت است، تفاوت فاحشی دارد. در قانون اساسی، شوراها به عنوان رکنی از ارکان کشور محسوب شده و چهارچوب قانونی حضور مردم بر نظارت امور محل تعریف شده است و می تواند تمامی امور شهری را در سازمان مدیریت شهری، برنامه ریزی و مدیریت کند و مردم، حضوری جدی و موثر در اداره ی امور شهری دارند. ولی آنچه در قوانین عادی با عنوان اهداف و وظایف مدیریت شهری آمده است، بخش کوچکی از وظایف قابل تعریف برای مدیریت شهری است و علی رغم توجه مدیریت عالیه کشور در دو قوه مجریه و مقننه و تصویب احکام و قوانینی برای حرکت مدیریت شهری به سمت و سوی جایگاه واقعی خود در قانون اساسی، سوای تشکیل شوراهای اسلامی شهری، اقدام اساسی دیگری صورت نپذیرفته است؛ بنابر این اهداف و وظایف مدیریت شهری همچنان میان دولت از یک سو و شوراها و شهرداری ها از سوی دیگر تقسیم شده است و نا هماهنگی در مدیریت شهری، هزینه های اساسی برای مردم به همراه داشته است (کاظمیان و همکاران،۱۳۹۲: ۲۰۴)
در ماده ۱۳۶ قانون برنامه سوم توسعه، در جهت تحقق مدیریت یکپارچه شهری پیش بینی شده بود که وظایف و اختیارات دستگاههای دولتی و اجرایی کشور که مرتبط با مدیریت شهری هستند به تدریج و بر اساس اولویت های مشخص به شهرداری ها واگذار شود. در متن پیش نویس آیین نامه اجرایی این ماده فعالیت های قابل واگذاری در دوسته فعالیت های قابل واگذاری در کوتاه مدت و بلند ودت تقسیم شده بود که از جمله آن می توان به موارد زیر که مرتبط با امر مسکن می باشند اشاره کرد:
تهیه طرح های جامع و تفصیلی
ساخت مسکن ارزان قیمت و استیجاری
مدیریت امور زمین شهری ( کاظمیان و همکاران، ۱۳۹۲: ۱۹۶-۱۹۸).
۲-۲-۲-۲- شهرداری در ایران
شهرداری های ایران در چند گروه دسته بندی شده اند. اساس این دسته بندی نیز تعداد جمعیت، درآمد و مشخصه های شهر از نظر تقسیمات کشوری است. از حیث جمعیت در حال حاضر، ملاک تمایز شهر از روستا داشتن شهرداری و جمعیت بالای ۵۰۰۰ نفر است. هر محدوده ی سکونتی که طبق معیار های وزارت کشور، شهر محسوب شود، در آن به ایجاد شهرداری اقدام خواهد شد. از حیث درآمد که به عوامل مختلفی مانند شرایط اقتصادی ساکنان شهر وابسته است، نحوه مدیریت و اداره ی شهر و کارایی شهردار و کارکنان شهرداری، و بالاخره تاسیسات صنعتی مجاور از جمله ملاحظاتی است که در تبدیل یک سکونتگاه به شهر مورد توجه قرار می گیرد.
در ارتباط با تقسیمات کشوری نیز مرکز بخش، شهرستان یا استان بودن در مقایسه با شهرهای مشابه قابل بررسی است و سطح

برای دانلود متن کامل پایان نامه به سایت zusa.ir مراجعه نمایید.

این شهرها به نسبت جایگاه اداری آنها تعیین می گردد ( شیعه، ۱۳۸۷: ۵۴۹).
در بسیاری از کشورهای پیشرفته ی دنیا، مدیریت شهری، مساوی شهرداری است اما در ایران مدیریت شهری صرفا مساوی با شهرداری نیست و نهاد ها و سازمان های دولتی نیز در این حوزه حضور دارند که به همراه شهرداری به اعمال مدیریت شهری در سطح محلی می پردازند و مانع از شکل یابی سیستم مدیریت ویکپارچه شهری در چارچوب شهرداری می شوند ( شیعه، ۱۳۸۲: ۵۲). نظام متمرکز امور در ایران، تاکنون در عمل امکان استقلال و خودکفایی نظام مدیریت شهری را فراهم نساخته ( آخوندی و همکاران، ۱۳۸۶: ۱۳۶) و عملا با ایجاد ساختارهای نظیر و مشابه در سطوح محلی و شهری در کنار نهاد عمومی چون شهرداری و شورای شهر با ایجاد تعدد مراجع مدیریتی در حوزه شهر مانع از پاگیری مدیریت واحد شهری شده است ( پور احمد و عمران زاده، ۱۳۸۹: ۱۹۸).
همانطور که پیش از این ذکر شد یکی از وظایف مهم مدیریت شهری و شهرداری ها در دنیا برنامه ریزی، مدیریت، ساخت و کلی تر تامین مسکن می باشد. در ایران نیز مطابق ماده ۵۵ قانون شهرداری ها که به شرح وظایف شهرداری ها می پردازد، علاوه بر صدور پروانه ساختمانی برای کلیه ساختمان های شهر که بر اساس ضوابط و مقررات طرح های جامع و تفصیلی صورت می گیرد، در بند ۲۱ ماده ذکر شده، اتخاذ تدابیر لازم برای ساخت خانه های ارزان قیمت برای اشخاص بی بضاعت شهر نیز از جمله وظایف شهرداری ها در امر مسکن بر شمرده شده است. بررسی سوابق نشان می دهد که وظیفه ساخت و تامین مسکن هیچ گاه به وسیله شهرداری های کشور به اجرا در نیامده است و تقریبا هیچ تجربه ای مبنی بر ورود شهرداری ها به فرآیند برنامه ریزی یا ساخت مسکن وجود ندارد (احمدی، ۱۳۸۴).
نکته ای که در این بین وجود دارد این است که شهرداری ها خود به صورت مستقیم در تولید مسکن نقشی ایفا نمی کنند و برخی از محدود عملکردهای شهرداری تهران نیز در این زمینه ، اساسا در میان سایر شهرداری ها عمومیت ندارد. به عبارت بهتر، شهرداری ها به لحاظ برخی موانع و محدودیت های اعتباری و قانونی و تشکیلاتی ، خود مستقیما به عنوان تولید کننده و عرضه کننده در این عرصه فعال نیستند، چراکه در امر سیاستگذاری بازار مسکن نقشی برای شهرداری ها در نظر گرفته نشده و یا بسیار کمرنگ به آن توجه شده است. ولی اجرای هریک از وظایف دیگر شهرداری ها به نوعی بر بازار مسکن و قیمت زمین و مستغلات و هم چنین بر نرخ تولید مسکن اثر می گذارد.
در ماده ۱۳۶ قانون برنامه سوم توسعه، در جهت تحقق مدیریت واحد شهری پیش بینی شده بود که وظایف و اختیارات دستگاههای دولتی و اجرایی کشور که مرتبط با مدیریت شهری هستند به تدریج و بر اساس اولویت های مشخص به شهرداری ها واگذار شود. از جمله این وظایف مرتبط با مقوله مسکن شهری، می توان به تهیه طرحهای جامع و تفصیلی، ساخت مسکن ارزان قیمت و استیجاری و مدیریت امور زمین شهری اشاره کرد که می بایست از وظایف وزارت مسکن و شهرسازی منفک گردند و به شهرداری ها واگذار شوند.اساسا در شهرها، تعریف مسکن محدود به تعریف سرپناه نیست و مفهوم آن ابعاد وسیعتری از سرپناه را در برمی گیرد که مشتمل بر کلیه نیازمندی های شهری، دسترسی به امکانات و تاسیسات عمومی است. از این رو نقش شهرداری ها و وظایف آنها ماهیتا در تحقق تعریف کامل مفهوم مسکن عینیت بیشتری می یابد. طبق ماده یک قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۷ آذر ۱۳۴۷، نوسازی و عمران و اصلاحات اساسی و تامین نیازمندی های شهری و اصلاح و توسعه معابر و ایجاد پارکها و پارکینگ ها و میدان ها و حفظ و نگهداری پارک هاو باغ های عمومی موجود و تامین سایر تاسیسات مورد نیاز عمومی و نوسازی محله ها و مراقبت در رشد متناسب و موزون شهرک از وظایف اساسی شهرداری هاست و شهردار ها در اجرای وظایف مذکور مکلف به تهیه برنامه های اساسی هستند.اجرای چنین وظیفه ای از سوی شهرداری ها به لحاظ محدودیت منابع مالی و اعتبارات عمران شهری و یا به لحاظ اتخاذ سیاست های خاصی از نظر فضایی به نحو عادلانه ای توزیع نمی گردد و موجب عدم تعادل بازار مسکن در داخل محدوده قانونی شهر می شود. بدین ترتیب قیمت مسکن در بخش ها و محله هایی از شهر که از این خدمات و امکانات بهره مند می گردند، افزایش می یابد و حتی اجرای وظایف شهرداری می تواند جهت توسعه شهر را نیز تغییر دهد (www.noandishaan.com).
۳-۲-۲- مسکن
در این قسمت ابتدا شاخص های مسکن در سه گروه شاخص های اقتصادی، کالبدی و اجتماعی- فرهنگی معرفی شده و پس از آن به بررسی سازمان های مرتبط با مدیریت مسکن شهری و وظایف آنها، بررسی قوانین مسکن در دو سطح ملی و محلی پرداخته خواهد شد و در انتها بیان مختصری از وضعیت مسکن در ایران ارائه می شود.
۱-۳-۲-۲- شاخص های مسکن
منظور از شاخص‌های مسکن، اطلاعات مناسب عملی درباره جنبه‌های مختلف اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، زیست‌محیطی و کالبدی مسئله مسکن است. شاخص‌های مسکن به سیاست‌گزاران کلان بخش مسکن کمک می‌کنند تا تصویر روشن‌تری از شرایط مسکن درگذشته، حال و آینده به دست آورند و سیاست‌ها و راهبردهای متناسبی اتخاذ نمایند.
از این رو این شاخص‌ها از یک‌سو ابزار شناخت وضعیت مسکن درابعاد مختلف هستند و ازسوی دیگر، ابزار کلیدی برای ترسیم چشم‌انداز آینده مسکن و برنامه‌ریزی آن محسوب می‌شوند. به همین دلیل می‌توان شاخص‌های مسکن را کلیدی‌ترین ابزار برنامه‌ریزی و شالوده اصلی آن دانست.
شاخص‌های مسکن درایران تحت تاثیر دو نوع عوا
مل بیرونی و درونی قرارداشته‌اند. عوامل بیرونی موثر بر مسکن، نظیر عوامل جمعیتی، اقتصادی و اجتماعی، موجبات رونق و رکود مسکن را فراهم کرده‌اند و برنامه‌های مسکن کمتر در وضعیت کلی مسکن و بهبود شاخص‌های آن موثر بوده‌اند. عوامل درونی مسکن، که عمدتا” تحت تاثیر چگونگی و فرآیند برنامه‌ریزی مسکن قراردارند نیز درابعاد خاصی، وضعیت مسکن را شکل می‌دهند. (رفیعی،۱۳۸۲)
شاخص های مسکن در سه دسته زیر تقسیم بندی می شوند:
شاخص های اقتصادی مسکن:
شاخص‌های اقتصادی مسکن نماگرهایی هستند که ابعاد مختلف اقتصادی مسکن را به صورت کمی نشان داده و مقایسه و تحلیل آن را امکان‌پذیر می‌کنند.
شاخص‌های کالبدی مسکن:
ابعاد کالبدی مسکن از دو زاویه قابل بررسی است. اول، کالبد مسکن به عنوان یک واحد مسکونی؛ و دوم، رابطه کالبدی مسکن با محیط مسکونی خود، که به نوعی خود یک شاخص اجتماعی محسوب شده بوده و نقش و جایگاه مسکن در توسعه شهری را مطرح می‌کند.
شاخص های اجتماعی- فرهنگی مسکن:
ارکان اساسی مسکن نظیر امنیت، مطلوبیت و انطباق برتوان مالی خانوارها در رأس معیارهای مرتبط با نیازهای اجتماعی قرارمی‌گیرند. بعد فرهنگی مسکن نیز شامل تفاوت‌های منطقه‌ای در فرهنگ، سنت‌ها و قومیت‌ها و شیوه زیست مردم، منجربه بکارگیری نوع خاصی از مصالح ساختمانی و شکل گیری گونه‌های خاصی از مسکن می‌شود (رفیعی،۱۳۸۲).
در جدول ۲-۱ شاخص های مسکن در سه دسته ذکر شده ارائه شده است.

شاخص های اقتصادی نسبت هزینه مسکن به کل هزینه خانوار: از تقسیم هزینه مسکن برکل هزینه خانوار حاصل می شود. در کشورهای در حال توسعه این شاخص از نسبت بالایی برخوردار است.
نسبت هزینه مسکن به درآمد خانوار: هزینه مسکن به صورت درصدی از کل درآمد خانوار نشان داده می‌شود. در بیشتر کشورهای جهان حدود ۳۰ درصد از درآمدهای خانوار به مسکن تعلق می‌گیرد که این میزان در ایران بیش از ۵۰ درصد است.
شاخص بهای عمده فروشی و خرده فروشی مصالح ساختمانی : این شاخص بیانگر بهای مصالح ساختمانی است که یکی از عوامل اصلی درتغییرات بهای ساختمان و واحد مسکونی به شمار می‌رود.
شاخص‌های کالبدی الگوی مسکن (تک واحدی، آپارتمانی، مجموعه‌سازی، بلندمرتبه) : الگوی مسکن ازعوامل و شاخص‌های دیگری تاثیر می‌پذیرد. جمعیت، محدودیت زمین و محدودیت گسترش به سمت خارج شهر، از جمله عواملی هستند که باعث تغییر در الگوی ساخت می‌شوند.